理想を現実にする投資用不動産の近道

地主の行なうニコニコ資産運用の方法は、前述のように、底地を売却する土地の有効利用をはかる交換をして独立の更地にする三つに分けられる。 この三つの方法は、すべて借地人の協力ないし共同が必要となる。
それによって、借地人自身にも大きなメリットが生じる。 借地人の資産運用も地主の資産運用の裏返しであり、地主との話し合いと共同が、そのポイントとなる。
ただ、借地権の資産運用が地主と相違する点がある。 なんといっても、土地の所有権は地主にある。
借地人は、賃貸しているにすぎない。 したがって、第一に借地権の売買・賃貸・増改築・建替えなどは、すべて地主の承諾を必要とする。
地主の承諾にかわる裁判は、時間と費用がかかり、容易なことではない。 第二に、借地権は勝手に売買できないが、底地は地主が好きなときに、いつでも、ダレにでも売買できる。

この伝家の宝刀を、いつ行使されるかわからない点が、借地権者の弱みになっている。 たとえば、借地権割合が七○％の土地の場合、借地権の三割と底地の七割を交換して、借地権者と地主がそれぞれ七割、三割の更地を取得する方法である。
神奈県厚木市のＱさんは、図のような土地を所有していた。 もともと、Ａ地とＢ地を両方とも自宅として使っており、Ａ地は庭の部分だった。
終戦後、現在の借地人のたっての頼みでＡ地を貸した。 当時は軽い気持で貸したのだが、結果的にはＢ地は袋地になってしまった。
Ａ地を通って別に不自由はしなかったが、古い自宅を建て替える段になって、ハタと困った。 道路がないため、家が新築できないのだ。
今さら、道路部分を返せといっても始まらない。 借地人がＯＫするはずはないからだ。
そこでＱさんは、点線の部分で底地と借地権の交換を申し出た。 ここらあたりの借地割合は六○％だが、七対三の割合ならと借地人も承諾した。
だ。 ニコニコ資産運用のもう一つの方法は、底地と借地権を交換して独立の更地にすることＱさんとしては、戦後軽い気持で貸しただけなのに、四十年たった今、その七割をダダでもっていかれた形になってなんとも割り切れない。
その割り切れなさを振り切って、借地人との交換に踏み切ったため、自宅の土地が生きた。 底地と借地権の交換は、地主にとってはダダで取られたような気持になりがちだが、それでグズグズしていると、ますます事態は悪化する。
そのつけ方が、地主にとっては何よりも大切となる。 土地の有効利用をはかるには、あくまで借地人の協力が必要となる。
つまり、地主は単独で土地の有効利用をはかることはできない。 借地人の同意が絶対条件となる。
土地の収益性が悪化した場合、地主ができる単独行動は、底地の売却しかない。 現状のままで何とかしようとすれば、地代の値上げ交渉と更新料のアップをまめにやるだけとなる。

建物の老朽化によって、収益性が落ちてくるのは借地人も同じこと。 そこで両者の利害は一致する。
借地人も地主も、そこを立退くことなく、有効利用をはかるには等価交換の手法による。 等価交換の方法には、デベロッパーを入れ、三者で等価交換を行なう方法と、地主デベロッパーによって行われるケースがほとんどである。
デベロッパーは、地主または借地権者に等価交換の話をもちかける。 もちろん、この逆の場合もあるが、地主または借地権者のどちらかにその気にならなければ、この話はすすまない。
どちらかといえば、借地権者がその気になっている場合のほうが、話は早いといわれる。 が見込まれる資産〈株式・土地など〉への投画を主要な手段とする。
第一の理由は、収益の確保だ。 事業用資産を売却したとき、不動産からの収益はなくなる。
そこで、新たな収益源となる不動産を取得しようとする。 売却不動産はほとんどの場合、低収益だから、買換えによって収益性は増大する場合が多い。
たとえば、地代や家賃にしても、地価の上昇に応じて上昇はしない。 物価上昇程度かそれ以下である。
古い財産など資産の利回りは、年々低下していくのがふつう。 これに歯止めをかけ、収益の拡大をはかろうとして、事業用資産を買い換える。

第二の理由は、キャピタルゲインねらいまたはインフレヘッヂのためだ。 売却代金は、インフレによって目減りする。
流動性資産の財テクなど一回のインフレでふっとんでしまう。 われわれは、過去に何回もそれを経験した。
不動産は、キャピタルゲインをもたらし、インフレに強い。 収益性も物価に応じて上昇する。
そのため、売却代金を手元におかず、買換えに回す。 第三の理由は、税務流出の防止だ。
いくら収益性が上がり、キャピタルゲインがあったとしても、まともに税金がかかってきては、その確保はおぼつかない。 一定の要件にあてはまる事業用資産の買換えは、この税務流出の大部分をカットしてく不動産を買い換えたいと思うことは多い。
その際、一般的なのは手持ち不動産を売却し、その売却代金で希望する不動産を取得する方法。 この場合、取得不動産については、大幅な目減りを覚悟しなければならない。

売却費用と取得費用、それに税務流出があるからだ。 売却費用と取得費用は止むを得ないにしても、せめて税務流出を少なくしたい、そう考えるのが人情だろう。
そんな目減りするなら、断念する人も多い。 そうすると、売却を決心する人がいなくなり、都市の再開発は困難になる。
そのために土地供給が減り、たちまち地価が高騰することも考えられる。 そこで、従来から事業用の資産を売却し、その売却代金以上の事業用資産を取得した場合には、大幅な譲渡所得税の特例が認められてきた。
昭和六十六年十六月三○日以前なら、この場合は一円も税金がかからなかったが、現在は特例が売却代金の八○％までとされ、残りの二○％には、譲渡所得税がかかってくることになった。 それでも大きな特典であることに変わりはない。
この制度をうまく活用することによって、資産の目減りを少なくし、場合によっては収益の大幅な拡大につなげられる。 事業用資産にかぎって認められるのだ。
つまり、店舗や事務所などの事業用不動産取得者が、それを売却し一定期間ないに事業用の不動産を取得した場合にかぎり認められる。 東京・練馬のＳさんは、現在の日本そば屋の六一○坪の店舗が坪八○○万円で売れるというので、買換えを決意した。
年をとるにつれ、だんだんそば屋の仕事がきつくなってきたため、郊外でアパートでも経営しようと考えた。 売ってしまった後、期限内にうまく買換え資産が見つかるか心配だった。
そば屋のほうは買い手もついて、仲介業者は矢の催促だが、Ｓさんは、買換え資産が見つかるまではと、顔をたてにふらなかった。 しばらくして、神奈県厚木市にめぼしいアパート用地が見つかったので、購入することにした。
一億五千万円の手付けの一、五○○万円は、そば屋の敷地を担保にして調達し支払った。 引渡しは六ヵ月先にした。

購入契約が終わると、Ｓさんはさっそくそば屋の敷地の売却交渉に入ろうと仲介業者に申し入れた。 ところが、矢の催促だったそば屋の買い手が下りてしまった。
その間に、土地の相場が下がりはじめ、八○○万円では割高だというのである。 そこでＳさんはあわてた。
六ヵ月先に残金の一億三、五○○万円を支払うことになっている。 できなければ、手付の一、五○○万円は放棄しなければならない。

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